コワーキングスペースの物件選定 〜その2〜

こんにちは、室伏陽です。

 

前回、ヨハネスブルグでのコワーキングスペース向け物件選定についてご紹介させて頂きました。

http://entre-africa.jp/yo_murofushi/7102.html

 

その後も引き続き物件選定を進めており、今回は新たに見てきた物件、並びに現在の検討進捗について書かせて頂きます。

 

腹が減っては戦はできないので、まずはNandosチキンで腹ごしらえ・・。

 

いざ、物件選定へ!

 

候補5:◎

・エントランスのセキュリティがとても良好

・見晴らし良い

Wits大学のみならず、ヨハネスブルグ大学も近いロケーション

・車以外(電車、バス)だと少々アクセスしにくい

TIコスト(テナント改装料)が高くなりそうな予感(交渉次第)

 

とても綺麗で洗練されたビルの入り口(池にはなんと錦鯉が泳いでいます)。

 

 

ビルのレセプション。

 

地下1階に下るとおしゃれなカフェ。

 

エレベータで11階へ。

事前にタッチパネルで階数を指定するのが、南アの”ちゃんとした”ビルのエレベータでは一般的。

 

 

広々としたシェアスペース。

   

 

スケルトンの個割オフィスもあります。

 

綺麗で広々としたキッチンスペース。休憩所として利用出来そうです。

  

 

11階からの見晴らしも上々。この日は曇りなので写真はいまいち。

 

 

候補6:△

Wits大学からのアクセス良い(Wits大学の学生を対象にする場合◯)

TIコスト(テナント改装料)が高い

・オーナーのインド人がハードネゴシエーター

 

 

時間貸しで利用できるイベントスペース有り。

 

個割オフィスも充実。

 

キッチン。

 

窓からWits大学も見えます。

 

インド人オーナーは交渉上手でした。手強い印象。

 

 

候補7:△

・とても綺麗(ビルはこれまでで最も綺麗)

・エントランスのセキュリティもベスト

・部屋数が多く、共有スペースが少ないため、コワーキングスペース向けではない

・(結果として)TIコスト(テナント改装料)が確実に高くなる

・暗い(自然光が少ない)

 

ビルのエントランス。今までで最も豪華。ガードマンも常に配備。

 

丸の内のビルにある様なエントランスゲート。

 

 

エレベータホールで階数を指定。

 

シェアスペース。自然光だけだと暗めで狭い。

 

個割オフィス。全8部屋と数が多く、コワーキングスペースというよりもREGUSの様な個割オフィス貸しに向いている印象。もし、壁を撤去してシェアスペースを拡大する場合、追加のTIコストが発生すると思われます。

 

トイレ。とても綺麗。

 

ビルの1階には会員制フィットネスや綺麗なカフェが有ります。

 

ビルの共有設備は申し分無いけど、肝心のスペースがコワーキングスペース向きでは無い・・。

という印象でした。

 

 

II 総括

 

・・といった感じで、上記3候補の中で、候補5が視野に入ってきています。

そして、最終段階での検討候補は、前回挙げた候補2と3、そして今回の候補5の3つです。

現在の私の感覚では、候補3または5が濃厚。

 

後は、コスト面での良い条件が引き出せるか。

 

コスト面の交渉要素としては、

A. 家賃(㎡単価)

B. エスカレーションレート(南アでは通過価値が継続的に下がっているため、前年度7 – 8%くらいの家賃増が一般的)

C. 契約期間

D. TIコスト

E. 駐車場代

と言ったところが重要になってきます。

 

これらをいかに希望に近づけるか。

すでに事業の5カ年シミュレーションを極力精緻に作成してあるので、上記希望のA-Eの要素の希望値、許容値が見えています。

 

現在、オーナー側と交渉を進めています。

「これを譲るけど、これは譲れない」と言った類のやりとりがメインです。

 

次回は、最新の進捗とセキュリティの面について書きたいと思います。

 

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