コワーキングスペースの物件選定 〜その2〜
こんにちは、室伏陽です。
前回、ヨハネスブルグでのコワーキングスペース向け物件選定についてご紹介させて頂きました。
http://entre-africa.jp/yo_murofushi/7102.html
その後も引き続き物件選定を進めており、今回は新たに見てきた物件、並びに現在の検討進捗について書かせて頂きます。
腹が減っては戦はできないので、まずはNando’sチキンで腹ごしらえ・・。
いざ、物件選定へ!
候補5:◎
・エントランスのセキュリティがとても良好
・見晴らし良い
・Wits大学のみならず、ヨハネスブルグ大学も近いロケーション
・車以外(電車、バス)だと少々アクセスしにくい
・TIコスト(テナント改装料)が高くなりそうな予感(交渉次第)
とても綺麗で洗練されたビルの入り口(池にはなんと錦鯉が泳いでいます)。
ビルのレセプション。
地下1階に下るとおしゃれなカフェ。
エレベータで11階へ。
事前にタッチパネルで階数を指定するのが、南アの”ちゃんとした”ビルのエレベータでは一般的。
広々としたシェアスペース。
スケルトンの個割オフィスもあります。
綺麗で広々としたキッチンスペース。休憩所として利用出来そうです。
11階からの見晴らしも上々。この日は曇りなので写真はいまいち。
候補6:△
・Wits大学からのアクセス良い(Wits大学の学生を対象にする場合◯)
・TIコスト(テナント改装料)が高い
・オーナーのインド人がハードネゴシエーター
時間貸しで利用できるイベントスペース有り。
個割オフィスも充実。
キッチン。
窓からWits大学も見えます。
インド人オーナーは交渉上手でした。手強い印象。
候補7:△
・とても綺麗(ビルはこれまでで最も綺麗)
・エントランスのセキュリティもベスト
・部屋数が多く、共有スペースが少ないため、コワーキングスペース向けではない
・(結果として)TIコスト(テナント改装料)が確実に高くなる
・暗い(自然光が少ない)
ビルのエントランス。今までで最も豪華。ガードマンも常に配備。
丸の内のビルにある様なエントランスゲート。
エレベータホールで階数を指定。
シェアスペース。自然光だけだと暗めで狭い。
個割オフィス。全8部屋と数が多く、コワーキングスペースというよりもREGUSの様な個割オフィス貸しに向いている印象。もし、壁を撤去してシェアスペースを拡大する場合、追加のTIコストが発生すると思われます。
トイレ。とても綺麗。
ビルの1階には会員制フィットネスや綺麗なカフェが有ります。
ビルの共有設備は申し分無いけど、肝心のスペースがコワーキングスペース向きでは無い・・。
という印象でした。
II 総括
・・といった感じで、上記3候補の中で、候補5が視野に入ってきています。
そして、最終段階での検討候補は、前回挙げた候補2と3、そして今回の候補5の3つです。
現在の私の感覚では、候補3または5が濃厚。
後は、コスト面での良い条件が引き出せるか。
コスト面の交渉要素としては、
A. 家賃(㎡単価)
B. エスカレーションレート(南アでは通過価値が継続的に下がっているため、前年度7 – 8%くらいの家賃増が一般的)
C. 契約期間
D. TIコスト
E. 駐車場代
と言ったところが重要になってきます。
これらをいかに希望に近づけるか。
すでに事業の5カ年シミュレーションを極力精緻に作成してあるので、上記希望のA-Eの要素の希望値、許容値が見えています。
現在、オーナー側と交渉を進めています。
「これを譲るけど、これは譲れない」と言った類のやりとりがメインです。
次回は、最新の進捗とセキュリティの面について書きたいと思います。
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